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并购市场持续降温

2022-09-16 12:07:48   来源:
导读 房地产行业还没有出清,收购兼并的机会明显增多,但是收购兼并的热度在下降。8月,CRIC监测的重点房企M&A成交36笔。已披露的交易规模较7月

房地产行业还没有出清,收购兼并的机会明显增多,但是收购兼并的热度在下降。

8月,CRIC监测的重点房企M&A成交36笔。已披露的交易规模较7月下降近七成,单笔交易规模不足10亿元。

值得注意的是,M&A贷款融资“停滞不前”。从去年底开始,银监会首次提出合理发放房地产开发贷款和M&A贷款。从“破冰”到今年5月,M&A融资总额甚至超过2000亿元。然而,从5月份开始,市场上就没有房企新增贷款额度。

截至目前,包括碧桂园、华润、中海在内的大部分企业也在2022年中期业绩发布会上表达了对并购的看法。一些现金流相对健康安全的房企关注并购,更多的房企则持谨慎态度。

2021年下半年以来,随着部分房企流动性危机的出现,敢于冒险的房企急于开拓项目股权销售渠道,M&A在市场上的机会增多。

一些房企也看到了机会,但他们在并购方面起步太慢。毕竟,在资金尚未收回的情况下,M&A项目仍是一块难啃的骨头。

下半年以来,尤其是6、7月份,房地产销售毛利有所回升,房企收楼和收购意愿有所提升。

据审评委监测,6月份M&A交易49笔,其中M&A交易34笔,已披露交易金额合计约539亿元人民币。7月份交易规模上升,49笔M&A交易中有29笔披露交易总对价达到559意愿,交易规模环比上升3.8%。

但8月份,并购热度明显下降。

根据CRIC的监测数据,2022年8月,重点监测房企M&A成交36宗,较前两个月减少13宗。相应的,交易规模大幅下降。在已披露交易金额的19起M&A事件中,总交易对价约为169.9亿,交易规模环比大幅下降69.6%。

从单笔M&A交易的规模来看,2022年接待超过100亿的M&A案例实属罕见。7月份单笔交易规模为19.3亿元,8月份降至8.9亿元。

从过去几个月的并购动作来看,M&A交易多集中在单一住宅项目或多元化M&A交易,主要是收购合伙人剩余股权或收购金融机构。

以8月份的并购事件为例。恒大、奥园、郑融、凯撒、雅居乐、新力等房企本月继续出售资产、回笼资金。大多数房企倾向于出售自己的住宅项目。其中,36宗交易中有24宗涉及开发项目股权,已披露转让住宅项目的M&A规模约为87.6亿,占总规模的51.5%,7月为17.3%。

此外,收购方收购合作项目剩余股权的交易有12笔,如弘阳将广州白云地块剩余34%股权以总价8.57亿转让给合伙人南国置业和招商,华宇转让两个融创重庆合作项目剩余股权等。

目前,房企的M&A资金来源仍然是银行M&A贷款,M&A贷款的信贷名单从国企延伸到民企。然而,近三个月来,房企M&A贷款融资额度支持有所降温。

据CRIC不完全统计,截至8月底,典型房企年内共获得银行M&A贷款1960亿。

其中,美的地产和碧桂园的新M&A贷款金额合计370亿元和350亿元,华润置地和大悦城授予M&A金额200亿元,而旭辉、新希望、五矿和瑞安也重新获得

从M&A债券来看,8月份没有房企发行M&A债券。截至8月底,房地产行业共发行了140亿元的M&A债券。值得注意的是,金茂、信达、绿城、建发、首开、华润置地等6家高主体评级房企以尚未发行的371.6亿M&A债券规模获批。明确募集资金中约88亿用于项目收购,占总注册规模的23.7%。

在过去,M&A是拍卖市场之外的重要投资渠道,但目前房企对并购仍非常谨慎,在2022年中期业绩发布会上,包括碧桂园、华润、绿城、瑞安、旭辉永盛、新城悦在内的大多数企业对下半年的M&A持谨慎态度。

比如碧桂园公开披露,上半年已与39家企业合作收购兼并,其中有相当一部分是风险承担企业,但这些合作仅限于合作项目。

绿城直言,上半年谈收购兼并的多,项目或地价高或规划不理想,收购兼并问题多。相对而言,公开市场拿地更划算,北京拿地净利率接近10%,杭州接近9%。

例如,瑞安房地产相关负责人表示,目前市场上有很多房地产公司在售,但对方要求的价格仍然很高;建发国际也提出了类似的问题。目前,行业内有很多M&A项目,但需要重点关注项目的债务风险。如果项目不能盘活,即使打八折也不会收购。

事实上,并购之所以难以推进,与买卖双方对资产价格判断的巨大差距有关。目前买家收购M&A都想把资产折价,只有“断骨”才愿意收购M&A;但卖家的打折意愿普遍较低。毕竟目前能卖的资产都属于优质资产。如果为了解决目前的资金困难,将优质资产折价出售,仅靠剩余的未出售资产维持业务将更加困难。

随着行业逐渐分化,部分房企对并购持积极态度。比如中海,而华润万象生活和商务服务也在关注并购。

如中海上半年完成广州、上海、成都相关项目的股权收购,投资额106.6亿元,下半年将继续寻求收购机会。

整体来看,在行业出清阶段,多数房企对并购保持谨慎态度,项目的变现能力和盈利能力成为并购的重要指标,这也要求房企在并购中考虑更复杂的因素。

流动性危机下,并购的市场机会明显逐渐增多,但隐藏的风险也随之而来。目前大部分并购存在股权合作的项目,收购规模有限,以降低风险,缩短回调周期。M&A银行贷款仍然是M&A资金的主要来源。

在房企资金链压力和行业信任危机下,项目是否优质,是否符合企业拿地标准,最终能否实现盈利,是决定房企收购兼并的根本因素。

在行业尚未出清的情况下,房企对并购仍持谨慎态度。在此背景下,并购市场将继续降温。

本文到此结束。希望能帮到你。

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