房地产行业还没有出清，收购兼并的机会明显增多，但是收购兼并的热度在下降。
8月，CRIC监测的重点房企M&A成交36笔。已披露的交易规模较7月下降近七成，单笔交易规模不足10亿元。
值得注意的是，M&A贷款融资“停滞不前”。从去年底开始，银监会首次提出合理发放房地产开发贷款和M&A贷款。从“破冰”到今年5月，M&A融资总额甚至超过2000亿元。然而，从5月份开始，市场上就没有房企新增贷款额度。
截至目前，包括碧桂园、华润、中海在内的大部分企业也在2022年中期业绩发布会上表达了对并购的看法。一些现金流相对健康安全的房企关注并购，更多的房企则持谨慎态度。
2021年下半年以来，随着部分房企流动性危机的出现，敢于冒险的房企急于开拓项目股权销售渠道，M&A在市场上的机会增多。
一些房企也看到了机会，但他们在并购方面起步太慢。毕竟，在资金尚未收回的情况下，M&A项目仍是一块难啃的骨头。
下半年以来，尤其是6、7月份，房地产销售毛利有所回升，房企收楼和收购意愿有所提升。
据审评委监测，6月份M&A交易49笔，其中M&A交易34笔，已披露交易金额合计约539亿元人民币。7月份交易规模上升，49笔M&A交易中有29笔披露交易总对价达到559意愿，交易规模环比上升3.8%。
但8月份，并购热度明显下降。
根据CRIC的监测数据，2022年8月，重点监测房企M&A成交36宗，较前两个月减少13宗。相应的，交易规模大幅下降。在已披露交易金额的19起M&A事件中，总交易对价约为169.9亿，交易规模环比大幅下降69.6%。
从单笔M&A交易的规模来看，2022年接待超过100亿的M&A案例实属罕见。7月份单笔交易规模为19.3亿元，8月份降至8.9亿元。
从过去几个月的并购动作来看，M&A交易多集中在单一住宅项目或多元化M&A交易，主要是收购合伙人剩余股权或收购金融机构。
以8月份的并购事件为例。恒大、奥园、郑融、凯撒、雅居乐、新力等房企本月继续出售资产、回笼资金。大多数房企倾向于出售自己的住宅项目。其中，36宗交易中有24宗涉及开发项目股权，已披露转让住宅项目的M&A规模约为87.6亿，占总规模的51.5%，7月为17.3%。
此外，收购方收购合作项目剩余股权的交易有12笔，如弘阳将广州白云地块剩余34%股权以总价8.57亿转让给合伙人南国置业和招商，华宇转让两个融创重庆合作项目剩余股权等。
目前，房企的M&A资金来源仍然是银行M&A贷款，M&A贷款的信贷名单从国企延伸到民企。然而，近三个月来，房企M&A贷款融资额度支持有所降温。
据CRIC不完全统计，截至8月底，典型房企年内共获得银行M&A贷款1960亿。
其中，美的地产和碧桂园的新M&A贷款金额合计370亿元和350亿元，华润置地和大悦城授予M&A金额200亿元，而旭辉、新希望、五矿和瑞安也重新获得
从M&A债券来看，8月份没有房企发行M&A债券。截至8月底，房地产行业共发行了140亿元的M&A债券。值得注意的是，金茂、信达、绿城、建发、首开、华润置地等6家高主体评级房企以尚未发行的371.6亿M&A债券规模获批。明确募集资金中约88亿用于项目收购，占总注册规模的23.7%。
在过去，M&A是拍卖市场之外的重要投资渠道，但目前房企对并购仍非常谨慎，在2022年中期业绩发布会上，包括碧桂园、华润、绿城、瑞安、旭辉永盛、新城悦在内的大多数企业对下半年的M&A持谨慎态度。
比如碧桂园公开披露，上半年已与39家企业合作收购兼并，其中有相当一部分是风险承担企业，但这些合作仅限于合作项目。
绿城直言，上半年谈收购兼并的多，项目或地价高或规划不理想，收购兼并问题多。相对而言，公开市场拿地更划算，北京拿地净利率接近10%，杭州接近9%。
例如，瑞安房地产相关负责人表示，目前市场上有很多房地产公司在售，但对方要求的价格仍然很高；建发国际也提出了类似的问题。目前，行业内有很多M&A项目，但需要重点关注项目的债务风险。如果项目不能盘活，即使打八折也不会收购。
事实上，并购之所以难以推进，与买卖双方对资产价格判断的巨大差距有关。目前买家收购M&A都想把资产折价，只有“断骨”才愿意收购M&A；但卖家的打折意愿普遍较低。毕竟目前能卖的资产都属于优质资产。如果为了解决目前的资金困难，将优质资产折价出售，仅靠剩余的未出售资产维持业务将更加困难。
随着行业逐渐分化，部分房企对并购持积极态度。比如中海，而华润万象生活和商务服务也在关注并购。
如中海上半年完成广州、上海、成都相关项目的股权收购，投资额106.6亿元，下半年将继续寻求收购机会。
整体来看，在行业出清阶段，多数房企对并购保持谨慎态度，项目的变现能力和盈利能力成为并购的重要指标，这也要求房企在并购中考虑更复杂的因素。
流动性危机下，并购的市场机会明显逐渐增多，但隐藏的风险也随之而来。目前大部分并购存在股权合作的项目，收购规模有限，以降低风险，缩短回调周期。M&A银行贷款仍然是M&A资金的主要来源。
在房企资金链压力和行业信任危机下，项目是否优质，是否符合企业拿地标准，最终能否实现盈利，是决定房企收购兼并的根本因素。
在行业尚未出清的情况下，房企对并购仍持谨慎态度。在此背景下，并购市场将继续降温。
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