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股市平稳 新房土地市场疲软 2022年8月重点城市楼市总结

2022-09-15 17:07:21   来源:
导读 作者:世联评测|首发:价值领地微信微信官方账号稳定的股票市场活动有所改善。新房行业不景气的新格局逐渐形成。八月评论股市稳定,新房和

作者:世联评测|首发:价值领地微信微信官方账号

稳定的股票市场活动有所改善。

新房行业不景气的新格局逐渐形成。

八月评论

股市稳定,新房和土地市场不景气。

8月,世联EVS存量房加权均价为24773元/,环比名义下跌0.06%。

在过去的一年里,库存住宅的平均价格被“冻结”。本月由升转降,同比下降0.2%,明显低于长期同频共振的广义货币(M2)的同比增幅(12.0%)。

除深圳和上海外,其他13个城市二手房指导价已悄然退市,存量房上市数量激增,市场活跃度有所提升。在能连续获得官方数据的城市中,8月份现房交易量环比上涨0.1%,略好于新房市场。

8月新房市场面临宏观经济压力、疫情影响、高温气候等不确定因素的干扰,成交呈现明显下滑趋势。市场继续全线下跌,三四线城市去城市化明显下滑。

世联评估跟踪的重点城市新建住宅销售面积环比下降12.4%。其中,一线城市下降3.8%,二线城市下降12.2%,三四线城市下降19.0%。从同比数据来看,整体销量同比下降24.8%,市场信心处于低位,整体需求不足。

8月份,全国住宅用地成交计划建筑面积环比下降18.3%,成交金额环比下降48.1%,溢价率下降至3.0%,流拍率上升至18.6%。城投平台公司开始感到力不从心。

今年深圳第二批集中供地,共挂出16宗住宅地块,最终14宗地块为名花所有(其中5宗地块进入摇号),获得339.3亿元,荣登全国城市出让金排行榜。此轮集中供地全部被国企瓜分,其中华润斥资119亿拿下4宗地块,招商局、深铁、越秀分别拿下两宗地块。

厦门第三批集中供地无一例外全部以国企为后盾,推出6宗住宅用地,最终成功成交5宗,总成交额179.1亿元,提名金榜第二名。

东莞和无锡分别掘金136.9亿元和133.7亿元,位列第三和第四。

链式变化

下跌的城市数量远远超过上涨的城市数量。

在世联评估的高频跟踪重点城市中,存量房均价上涨城市14个(比上月多1个),下跌城市多达32个。

相对好的城市多位于长三角、珠三角的核心城市,如上海、合肥、佛山、东莞、苏州等。西南、西北、华东、华北城市整体表现不佳。重庆的平均住宅价格已经连续下跌了九个月,而这个月,它是领先的。

增速最高的城市分别是Xi安(0.95%)、上海(0.48%)、成都(0.39%)、合富(0.25%)和北京(0.23%)。

环比跌幅最高的城市分别是重庆(-0.93%)、贵阳(-0.74%)、郑州(-0.72%)、天津(-0.71%)和福州(-0.70%)。

平均同比价格

南热北冷的格局还在继续。

平均房价同比上涨的城市有13个(比上月减少2个),下降的城市有33个。

泉州、厦门、海口等南方城市涨幅居前,哈尔滨、郑州、呼和浩特跌幅较大,南热北冷的格局仍在延续。

同比涨幅最高的城市分别是泉州(4.60%)、北京(4.23%)、厦门(3.78%)、海口(3.69%)和合肥(2.85%)。

同比跌幅最高的城市是哈尔滨

8月份整体销售没有明显回暖,土地市场持续低迷。房企结算持续,保教大厦和房企纾困进展缓慢。自2021年1月“三条红线”出台以来,此轮行业深度调整已逾一年。中国房地产行业从白银时代直接跌落到黑铁时代,行业新格局逐渐形成。

8月24日,国务院常务会议指出,允许地方“一城一策”,运用信贷等政策合理支持刚性和改善性住房需求。从政策层面看,近期国家对“支持刚性和改善性住房需求”的提法明显增多,这充分说明政策对提振住房消费需求的高度关注。各地不断推出宽松政策来生火取暖,比如南京取消认房认贷,上海口岸放宽限购等。各城市的宽松政策大多是“小步快跑”的形式。虽然频率高但力度小,楼市依然未见明显起色。

8月,央行给出了史无前例的“非对称降息”大礼包,与房贷利率挂钩的5年期LPR下调15个基点。今年以来,五年期LPR累计下调35个基点,首套房贷利率降至4.1%的历史新低,表明了降低中长期资金成本的导向和紧迫性。在这样的重锤下,市场销量还没有做出明显的正面反应。

对于今年的“金九银十”,虽然可以预见政策层面会逐渐松动,但也不能抱太高的期望。预计三季度,住宅存量将呈现“均价稳中有升、成交量涨中有降”的态势,各地市场将继续分化。三大都市圈和南方少数高能城市是全国楼市的基本板块。市场具有较高的弹性,其核心区域的住宅均价和成交量将率先企稳。二线郊区和三线以下城市将面临较长的盘整期,市场将继续低位运行。

EVS数据披露

代表全国城市房价变化。

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