1月11日，世界银行对深交所此前就其5.3亿世界银行公寓出售相关事宜发出的关注函进行了逐一回复。
在相继退出上海更赢、剥离信贷资产后，世联行将处置之手伸向了长租公寓。
2020年后一天，世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》，公司拟与全资子公司深圳世联行资产管理有限公司、宁波江北华研智汇产业投资合伙企业(有限合伙)签订《股权转让协议》，拟将资产重组后世联行100%股权及所有相应权益以5.3亿元的价格转让给华研智汇。
世行控股股东全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司拟与华研智汇等有限合伙人共同设立珠海横琴华勤产业投资合伙企业(有限合伙)。大横琴创新作为《股权转让协议》项下承担华研智汇全部权利义务的主体，认购了上述主体49.5%的投资份额。
同时，在前述《股权转让协议》签署之日起七个工作日内，世联行拟以2.19亿元的价格转让世联行季芳控制下的43家子公司股权，其中杭州三建装饰工程有限公司100%股权作价1.81亿元。
世联之家的核心业务是世联弘普公寓。
你为什么要卖掉世联房屋的股权，同时收购旗下子公司的股权？长租公寓建设项目剩余募集资金如何安排？交易对手的财务状况如何，能否有一定的履约能力？
在这份书面问询函中，世界银行回答了一些问题，透露了其出售这项为期五年的长期租赁业务的意向；与此同时，接盘的魔方终于“见诸报端”。
从“中等资产”到“轻资产”
在回复中，我率先阐述了世联公寓的销售。
据悉，1月5日，深交所发函要求世联行基于当前业务发展、长租公寓业务及未来业务发展规划，在转让世联行43家子公司股权的同时，说明出售世联行43家子公司股权的原因及合理性。
针对这个问题，世联行首先分析了目前市场上公寓业务的运营模式，包括持有-运营(资产导向模式)、租赁-运营(资产导向模式)和委托运营(资产导向模式)三种模式。
“持有-运营”模式是通过自建开发或购买的物业，建设公寓产品，提供租赁和运营服务；“租赁-经营”模式是通过租赁方式取得物业(通常是整栋楼或整栋楼内的几层楼)的经营权后，进行统一租赁经营的一种模式。“委托经营”模式是指受托方为受托方持有或租赁的物业提供经营管理服务(无装修装饰投资)，以收取一定服务费的模式。
世行表示，整个市场仍处于发展的初级阶段，行业集中度低，综合成本高，尤其是重资产和中资产模式。
其中，世联行从2015年底开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市布局公寓业务，采用中等资产模式为主要模式。
截至2020年12月，管理的公寓项目约140个，其中约82%为中资产模式，除少数项目外，其余均为轻资产模式。
截至2020年9月30日，世联房屋总资产为102，170.89万元，净资产为-103，535.11万元；2020年前三季度，世联房屋实现业务收入44356.4万元，净亏损20887.47万元。
世联行表示，自公司开始公寓业务以来，中国资产模式帮助其实现了快速的规模发展，使其在几年内建立了专业的服务团队，建立了完整的运营管理系统平台，塑造了良好的品牌声誉，并在集中式长租公寓行业建立了竞争优势。
与此同时，杜
在此之前，2020年，以引入国有法人股东为契机，世联行启动了新一轮发展战略，明确了双核协同发展的“大交易、大资产管理”业务体系，聚焦优势业务，发挥公司优势。
其中，“大资产管理”业务回归轻资产专业服务能力，意味着公寓管理业务将以轻资产模式为主，而非中资产模式。
因此，世联行表示，出售世联行有限公司股权，转让世联行有限公司43家子公司股权，旨在实现公寓管理业务向轻资产模式转型的战略目标。
资产重组后，世联之家持有的所有业务均为中等资产模式的长租公寓业务。世联之家的43家子公司中，23家为已取消项目的公司(无项目)，7家尚未营业，其余13家为运营项目，共25个项目，主要为轻资产模式公寓项目，其余为酒店短租运营项目、自有物业项目等。
世联行表示，本次交易的范围和资产剥离是与交易对手协商一致确定的，既符合公司的战略方向，也符合交易对手的交易需求，是合理的。
此外，本次交易完成后，募集资金项目将终止，以提高募集资金效率，降低公司财务成本。世联行暂定将长租公寓业务剩余募集资金54，510.65万元用于永久补充流动资金，支持公司日常经营和业务发展。
魔方和华平进入游戏。
回复的另一个重点在于交易对手的“细节”。谁将接管陈劲松的长租公寓业务？长租公寓过去指的是100万套公寓。仅凭大股东大横琴的帮助？
观点新媒体了解到，本次交易的交易对方为宁波江北华研智汇产业投资合伙企业(有限合伙)，实际承担主体为珠海横琴华勤产业投资合伙企业(有限合伙)。
在之前的问询函中，深交所提到要求世联行与交易对手合并。
的财务状况、资金来源、付款安排等说明其履约能力，转让款收回风险，以及公司拟采取的收款保障措施。此次世联行也相应披露了华琴实业各投资人情况，其中便包括认缴比例1%的宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业，认缴比例49.5%的珠海大横琴创新发展有限公司，同时还包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司，认缴比例31%的燕鹭（上海）股权投资基金合伙企业（有限合伙），总认缴金额为4亿元。
其中，大横琴创新的履约能力自是不用担心，其投资资金主要来源于其母公司珠海大横琴置业有限公司。
引起关注的是魔方的现身。
公告显示，南京魔方佳弘公寓的投资资金主要来源于其母公司魔方（中国）投资有限公司。魔方（中国）投资有限公司注册资本33,697.3235万美元，实缴资本14,075.9593万美元。截至2020年9月30日，魔方（中国）投资有限公司的净资产为7.58亿元。南京魔方具有较强的履约能力，转让款回收风险可控。
在长租公寓行业，魔方的名字并不陌生，其是以轻资产运营为主的公寓服务运营商，自2009年开办名列前茅家门店以来，其目前已经在全国拥有500多家门店，房间超10万间，覆盖北京、上海、广州、深圳等31个城市。
且与世联红璞公寓布局地段相似的是，魔方公寓主要分布在一二线城市CBD及大型园区周边，地铁1公里范围内，且周边配套丰富的地段。
另外认缴比例第2的燕鹭（上海）股权投资也大有来头。公告显示，该燕鹭（上海）股权投资资金主要来源于合伙人认缴出资，合伙人中出资比例的较高为Opal Gem Holdings Limited，其股东为 Warburg Pincus即华平投资。据悉，华平投资是全球领先的私募股权投资机构，专注于成长型投资，目前管理逾540亿美元的私募股权资产，投资超过185家企业。
出资比例紧随其后的仍然是上述出现过的魔方（中国）投资有限公司，出资比例27.78%，认缴出资额为8160万元。
对此世联行也表示，燕鹭股投的合伙人背景实力雄厚，具有较强的履约能力，转让款回收风险可控。
此外，在交易基金中认缴比例仅1%的华燕智辉，则是叶剑生和燕鸟资产管理（深圳）有限公司分别持有99%、1%股权，前者为华燕智辉的最终受益人；叶剑生则是燕邻资本创始人&CEO。
叶剑生同样是出身于房企，其自2004年以来历任合生创展区域公司财务总监、佳兆业财务副总监、副总裁、执行董事兼总裁等职务，并帮助佳兆业集团完成香港上市。
离开佳兆业之后，他加入上海复地集团任一等副总裁兼CFO。2015年离职后，叶剑生开始筹备针对存量物业市场的投资基金，创建了燕邻资本，专注成为长租公寓运营商的“二房东”——由基金与存量物业业主签订长期租赁合同并出资升级改造，然后委托公寓运营商进行日常运营。
正如叶剑生在2020年观点商业年会直播间所介绍，公寓运营商是一个轻资产的服务机构，应该更多专注在纯轻资产服务，燕邻资本扮演机构二房东角色，正是希望能够承担投资功能，做好物业投资管理，让公寓运营商能够在服务领域进行锻炼、建造服务标准——这与此次收购世联集房股权的行为相致。
在大股东大横琴拉来公寓同行、资本捕手后，曾经的红璞公寓将走向何方？世联行出售后又受让的公寓项目，将由哪一方掌握话语权？
本文到此就讲解完毕了希望能帮上大家的忙。
