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外部延伸降低中海地产毛利率 张桂清集市场关注经营指标的增长

2022-04-26 08:14:42   来源:
导读 “十四五”开局之年,中海地产交出了一份“相当标准”的顶级答卷,即规模扩张虽然名列前茅,但确实是以牺牲盈利为代价的。8月17日,中海地...

“十四五”开局之年,中海地产交出了一份“相当标准”的顶级答卷,即规模扩张虽然名列前茅,但确实是以牺牲盈利为代价的。

8月17日,中海地产发布2021年上半年业绩报告,管理面积同比增长47.6%,较去年底增长24.3%,至2.33亿平方米;总收入同比增长50.7%至42.96亿港元,毛利同比增长34.8%至6.90亿港元。

然而,在业务价值快速增长的同时,中海地产的盈利能力却出现下滑,期内毛利率为16.1%,较2020年同期下降1.9个百分点。其中,物业管理服务板块毛利率降至13.8%,较2020年的16.2%下降2.4个百分点,增值服务板块毛利率降至21.1%(2020年:24.4%)。

盈利能力的下降使得资本市场反应迅速。中午公布业绩后,中海地产股价迅速跳水,从7.88港元/股跌至7.35港元/股,随后收于7.3港元/股,单日跌幅达7.83%。

据当天出席中海地产投资者协会的投资者透露,会议还重点讨论了中海地产毛利率持续下滑的问题,以及如何平衡规模扩张与盈利能力的关系。

向外扩张和激增

不可否认的是,中海地产的规模在过去的半年里增长迅速,甚至一度黯然失色的第三方管理面积在过去的一段时间里也成为了重要角色,甚至远远超过了内生面积。

中报数据显示,截至2021年6月底,中海地产管理面积达到2.33亿平方米,同比增长47.6%,7501万平方米。其中,来自外部扩张的管理面积占比从2019年同期的8.5%和2020年同期的8.1%跃升至26.9%。

之所以有这么大的变化,是因为中海地产上半年新增管理面积大部分来自于扩张。中海地产表示,上半年新增管理面积中,82.1%来自独立第三方。

体现在实际数据上,上半年较2020年底分别增长24.3%和4540万平方米,其中3093万平方米来自独立第三方,同比增长166%。

相比之下,2020年新增管道面积超过3000万平方米,同比增长20.7%,其中只有22.8%来自独立第三方项目。也就是说,独立第三方的面积只有700万平方米左右。今年,中海地产由独立第三方管理的面积比例仅超过10%。

投资者表示,中海地产再次强调了年初年度业绩会上公布的目标。他转述了管理层的声明:“中海地产在年初表达了两个长期目标。其中,复合增长不低于30%,第二是内源和外向扩张的管理面积达到1: 1。”

按照上述目标计算,中海地产每年要保证5000万-6000万平方米的扩张面积。“从目前情况来看,上半年的外联效果还是不错的。”

上述投资者表示,中海地产向外扩张出现如此大的变化,很大程度上是因为今年以来一系列的管理架构调整。

据投资方介绍,管理层对系统的变化进行了系统的梳理和说明,其中组织架构从四级控制变为三级控制,从19个二级公司变为13个二级公司,同时优化了业务流程,提高了工作效率和资源配置。此外,通过实施和试点项目经理-合伙人机制,中海地产激发了整个团队的活力,实现了更快的增长。

事实上,2021年上半年,中国的中标项目来源

然而,任何事情都有两面性。虽然外延面积的大幅增长提振了中海地产经营业绩的绝对值,但外延面积过大也成为中海地产毛利率下滑的最主要原因。

据多位投资者透露,中海物管将毛利率下降的原因归结为三点:一是反复的新冠肺炎疫情使公司在材料和人工成本上的支出增加了不少。而且今年国家没有像往年那样大规模出台国家产业政策,部分地区的政策补贴对公司支出影响不大。

其次,十三五末以来,全社会更加关注公平。中海物业作为劳动密集型企业,一直高度关注底层工人,人力成本一直在高位运行。在供给侧改革和疫情的影响下,材料价格也一直在高位运行。目前,成本的韧性仍在发挥作用,但物业费市场化定价机制进展缓慢,不能满足物业行业良性发展的需要。

第三,今年中海地产向外扩张项目占比更多,比例有所上升。向外扩张项目的毛利率低于中海地产原有项目。同时,新业务的整合需要时间,形成规模效应和业务运营经验也需要时间。而且新项目引入公司增值服务还需要时间。

上述投资人表示,管理层承认向外扩张项目利润相对较低,因为所有向外扩张项目都参与市场化竞争,所有市场化项目都有心理价位。

中海地产瞄准了潜在的利润空间。“外联一般看两层,顶层项目的基础价格,第二层是延伸增值业务能力后的价值。但目前向外扩张体现的是顶部价值,中海地产需要为向外扩张储备人力。同时,新项目新业务的整合和成本优化也需要探索,所以短期盈利压力仍在。”

但中海物管强调不会为扩建项目降价。“我们不会的

拿项目而拿项目,只有一种情况是例外,比如新兴服务领域作为拓展战略,公司会先切入,逐步通过增值服务导入,再实现规模效应,来逐步实现市场拓展的目标。”

值得一提的是,尽管中海物业将提高盈利能力提高寄托在了增值服务,但实际上,在2021年上半年,该公司的增值服务毛利率亦有所下降,其增值服务分部毛利率从2020年同期24.4%下跌至21.1%;其中非住户增值服务子分部因扩展服务多元化及产品范围,令毛利率下滑至17.1%,住户增值服务子分部毛利率下跌至29.5%。

中海物业管理层对此归结为一方面市场竞争加剧,但人工支出有所上升,另一方面,如美居业务(家装业务),中海物业做了试点,加大样板间投资,这部分投入拉低增值服务毛利。较后业务人员也在扩大,比如住宅物业零售等,提成比例有所增加,因此对毛利率有所影响。

总而言之,毛利率的下降主要归因于人工成本居高不下,且处于一个高度竞争的市场等。而中海物业管理层亦提出改变的方法。

投资者称,中海物业计划通过两方面改善,一是利用科技手段抵抗人工成本增长的问题,二是通过调涨费的机制,实现收入的增长,抵抗毛利率下降。

“中海物业会继续深化绩效机制改革,提高人均的绩效和平米绩效的产出,继续推进项目改革,在提高人均收入的同时,通过规模化的运营降低综合成本的占比,同时会不遗余力地推行物业科技的应用,通过人工替代,降低人工物料和能耗的消耗,来提升毛利率水平。”

有趣的是,可能因为毛利率是一项短期没有办法大幅改善的经营指标,中海物业董事会主席张贵清数次呼吁投资者关注主要经营指标的增长。他表示,每年30%的复合增长指引不会变,而上半年的成绩也能看出,是能超额实现的。

本文到此就讲解完毕了希望能帮上大家的忙。

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