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观点:蓝光嘉宝之后 碧桂园服务称还有219亿现金

2022-04-26 07:11:47   来源:
导读 和以往一样,碧桂园服务也在母公司中报公布次日召开了业绩会。8月25日,李长江行长与首席财务官黄鹏、首席战略官徐斌怀、副行长潘品毅参加

和以往一样,碧桂园服务也在母公司中报公布次日召开了业绩会。

8月25日,李长江行长与首席财务官黄鹏、首席战略官徐斌怀、副行长潘品毅参加了线上业绩会。

观点地产新媒体注意到,潘品毅是第一次出席。据悉,其主要负责碧桂园的本地生活事业部和家政服务事业部等。这一人事变动也能反映出碧桂园对社区增值服务的态度。

整体表现来看,碧桂园服务一直保持着较高的收入增长率。期内,碧桂园服务收入115.6亿元,同比增长约84.3%;净利润22.26亿元,同比增长约66.7%;归属于公司股东的利润为21.13亿元,同比增长约60.7%。

同时,在其多种业务形式的扩张中,其利润波动也很明显。比如上半年毛利率同比下降3.8个百分点至33.4%左右。

但是毛利率的下降,以及上半年发酵的一些扰动等等。似乎并不影响这家呼吁千亿营收的物质企业的野心。

从2020年开始,“集团到2025年实现1000亿营收”的计划对外公开,这是1000亿目标的开始。李长江说,“虽然距离1000亿的目标只有半年时间,但毫无疑问,这已经开了个好头。”

不过,他称这场演出“特别难”。

李长江表示,上述中期业绩是在基数比较大的前提下取得的,这个基数已经是“上市物业管理公司规模名列前茅。”

该管突破了6亿平方米。

在同规模理论的物业管理行业,管理面积和合同面积成为判断物业公司业务增长的重要指标。

可以看到,在碧桂园服务的这份中期财报中,最突出的是管理和合同面积激增——,这与上半年轰动一时的蓝光嘉宝合并案有关。

今年2月底,碧桂园服务出资49.64亿元控股建筑面积上亿平方米的大中型物业管理公司蓝光嘉宝服务(Blu-ray Garbo Services),因母公司蓝光的债务压力而出售股权。

随后,碧桂园服务展开了要约收购、私有化、管理层入驻等一系列动作。

近日,2021年6月30日,碧桂园服务完成对嘉宝服务的收购。观点地产新媒体了解到,嘉宝服务的业绩未来将并入碧桂园服务,而嘉宝服务的物业服务费管理面积约为1.3亿平方米,合同管理面积约为2.19亿平方米。

以合并表为分界线,上半年碧桂园服务新增合同管理面积约8015万平方米,同比去年增长31.2%;蓝光嘉宝合同管理面积2.19亿平方米后,仅上半年总新增合同面积就将达到3亿平方米,较去年同期增长3倍以上。

管理面积方面,上半年碧桂园服务新增面积约5180万平方米,较去年增长19.5%;蓝光嘉宝管理面积约1.3亿平方米后,整体新增管理面积达到1.82亿平方米,也是3倍以上的增长。

这也使得碧桂园的服务费管理面积到2021年上半年增长到4.29亿平方米,储备面积4.72亿平方米,合同管理面积9.01亿平方米。

加上嘉宝后,碧桂园总服务费管理面积约6.44亿平方米,总合同管理面积约12.05亿平方米。横向比较,上半年,管理面积和合同管理面积

到2021年年中,随着蓝光嘉宝合同管理面积的加入,其独立第三方开发商开发的物业合同管理面积将增至5.13亿平方米,占比45.8%。

值得一提的是,收费管理区域已纳入合并范围,但尚未产生合并收入。所以无法从其他维度来判断蓝光嘉宝在碧桂园服务业绩中的作用。

据另一位投资者告诉视点地产新媒体,碧桂园服务也表示,蓝光嘉宝退市后,需要对其总部架构做进一步调整,以满足高效运营;但从这几个月的整合来看,效果很好,与之前的研究结果一致。

尝到甜头的碧桂园服务,显然希望用资金撬动更多并购。

除了去年12月通过供股筹集的77.5亿元人民币,碧桂园服务在今年5月又进行了一次大融资,通过配售股份和发行可换股债券筹集了约155.26亿港元现金。

这些资金作为碧桂园服务的储备弹药来收集和收购。可以看到,半年来,碧桂园服务不仅收购了蓝光嘉宝、银河物业等大型物资企业,还陆续收购了广告传媒、城市服务等业态。

但截至中期数据,碧桂园服务的银行存款及现金总额仍约为219.38亿元,较去年底增长43%,手中现金远超同业。

显然,这给了市场更多的想象空间。日前有消息称,万科和碧桂园已经与恒大地产进行了谈判。但因为价格等问题,目前两家都没有与恒大地产达成协议,暂时退出收购。

上述投资人表示,碧桂园服务管理层表示,确实目前资金链整体紧张,部分民营地产商出现了一些流动性危机,这应该会给整个物业行业创造机会,碧桂园服务也一定会抓住机会。

但其表示,虽然碧桂园服务目前有部分收购在谈,但部分标的要价不低,风险保障未知,因此公司是对的

下半年的收购还是持一个观望和积极的态度。

开辟商业运营分部

上述提及的机会型收购,更多指向了那些存在资金压力的房企下属物业公司。这些物业子公司能给碧桂园服务带来的,往往是住宅物业管理服务上的业绩提升。

但从近年来碧桂园服务的收并购可窥探出,其将很大一部分精力放在了基础物管服务之外的各类服务。

观点地产新媒体查阅获悉,从碧桂园服务的收入结构看,其过往主要以物业管理服务为主、社区增值服务、非业主增值服务为辅,逐步增加了三供一业、城市服务、商业运营以及其他服务的版块。

如2018-2020年,其物业管理服务占比分别为73.7%、59.6%和55.2%;截至上半年,这一比例下降至44.7%,而其他诸如城市服务占比已达18.1%、三供一业的物管、供热方面共占比13.7%。

具体而言,上半年,来自城市服务业务录得收入20.95亿元,同比增长超55倍;期内中标签约项目96个,新增合同总额40.14亿元,新增年化合同总额11.19亿元。

城市服务是近几年碧桂园服务新涉及的赛道,一直到2020年完成对环卫行业龙头公司满国及东飞的收购,才初步构筑了城市服务业务的生态。

不过,这一项业务虽近来被不少物管公司看好,但也同时面临着增收不增利的质疑。

从碧桂园服务财报中也可看出,2021年中期碧桂园服务的整体毛利率由去年同期约37.2%下降3.8个百分点至约33.4%。

碧桂园服务对此解释称,主要原因是城市服务并表、疫情社保减免政策的取消等偶发性因素的影响造成毛利率下降,若剔除城市服务及本期新增的商业运营服务业务分部因素后,毛利率则由2020年同期约37.3%下降1.1个百分点至约36.2%。

具体而言,城市服务分部的毛利率由去年中期的23.1%下降3.8个百分点至约19.3%,下降主要是由于2020年10月收购的满国及东飞业务的毛利率较低,且因本年政府取消企业社保减免政策所致。

据上述投资者转述,针对城市服务毛利率低的问题,李长江也解释称,毫无疑问城市服务是一项蓝海业务,但目前不管是物业企业或是政府,都是处在一个探讨、试水、摸索的过程中,没有一个成型的模式。

其表示,目前并没有标准、规范要求如何去做,因此可能会和原本的想法有所落差。李长江还提及,有些正在跟进的城市项目甚至一年半都无法落地。

除了尚在探索阶段的城市服务,观点地产新媒体发现碧桂园服务还在中期财报收入分部中新开辟了商业运营服务。数据显示,上半年碧桂园服务录得1.4亿元的商业运营服务。

从零到有,黄鹏在业绩会中表示这是因为在上半年完成了对于碧桂园文商旅中的商管的轻资产的注入。

“这个注入是渐进的,现在上半年并表两个月的时间已创造大概1.4个亿的营收。”

黄鹏称,碧桂园服务此后会形成多业态的商业运营的产品线,包括购物中心、商业街区、社区商业、品质办公、特色文旅这些业态为一体的商业生态圈。

“我们期待用5年的时间实现商业百亿营收的突破。目前储备的营收大概有20多亿,后面有一些代表性的项目。”黄鹏称。

事实上,商业、商写是碧桂园服务目前迫切想要提高规模的业务板块,且此类业务因收益较佳可以拉高盈利表现。如上半年,碧桂园服务商业运营服务分部录得毛利率约56.1%。

除了这些新发力的业务模块,在社区增值服务中,碧桂园也着力发力社区传媒、社区团购、房产经纪等细分增值服务。

上半年,这些业务呈现营收和毛利的增长:期内碧桂园服务社区增值服务收入录得13.98亿元,同比增长132%,占总收入比例同比提升2.5个百分点至约12.1%;录得毛利9.25亿元,占总毛利比例同比提升7.0个百分点至约24.0%。

此外,毛利率上升0.3个百分点至约66.2%。

另值得注意的是,上半年碧桂园服务还相继入股了长城物业、中梁物业和优趣汇,令人好奇的,这更多出于一种财务投资的目的还是业务协同?

“对于物管的投资,主要是有一定诉求的财务投资。”黄鹏对观点地产新媒体表示。

其称,碧桂园服务拟用20亿元左右的资金做一些拟上市的优秀腰部物管公司的投资。背后出于两个目的,在有保障的投资财务回报的前提下,一是驱动业务合作,二是能够未来在并购上占一个先机机会,如果上市不成起码也是一个业务上合作的机会。

对于优趣汇同样也是财务投资,同时还可和其进行零售、业务网络上的合作。

“我们对于物管市场未来长期的成长还是非常看好的,所以愿意在这方面进行投资。”

李长江也强调称,这种利润是有保障的,且同这些公司的业务是有协同的,相关服务将进入合作方的社区。

本文到此就讲解完毕了希望能帮上大家的忙。

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