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人口统计和整合推动了对医疗办公楼的需求

2019-07-10 10:34:45   来源:

世邦魏理仕在其有关该领域的首份报告中提供了30个市场的详细分析。

Kaiser Permanente于8月1日在加利福尼亚州La Habra开设了一座新的28,300平方英尺的医疗办公大楼。该设施预计将减少Kaiser位于Brea附近的MOB的患者危机。图片:Anthony Mendoza / Orange County Register2017年第一季度,全国医疗办公楼(MOBs)的建设量为1250万平方英尺,与几年前相比略有下降,但仍远高于经济衰退时期的水平。然而,建筑业继续超过净吸纳量,2015年至2017年第一季度的净吸纳量为3540万平方英尺,比同期的完工量高出38%。

世邦魏理仕在其有史以来第一份关于美国医疗办公大楼的报告中指出,自2010年以来,MOB的空置率已“稳步收紧”,达到目前的8%水平,创下该行业的历史最低水平,远低于13%的空置率对于美国写字楼市场。

为了评估推动MOB需求和发展的因素,世邦魏理仕研究了A级和B级建筑,其中至少10,000平方英尺的可出租面积被指定为30个地铁中的医疗办公空间,每个城市都有详细的投资和人口统计资料。

它发现了一个“有弹性”的MOB市场,它继续受益于几个因素,其中最重要的是老年人口的增长。美国人口普查局估计,2015年至2055年期间,65岁以上的人口将增加近一倍,超过9200万,占该国总人口的近23%。

“这一群体中65岁以上人口的急剧增加以及对这一群体预期更多的内部医生服务需求预示着未来几十年对医疗保健服务和医疗办公空间的需求将持续增长,”世邦魏理仕表示。

根据穆迪分析,根据拉斯维加斯,凤凰城,亚特兰大,达拉斯 - 沃思堡,休斯顿和南佛罗里达州,预计未来五年内65岁以上人口增长最快的市

世邦魏理仕观察到,医疗服务提供者试图通过将更多的患者数量从医院转移到更具成本效益的门诊设施(如MOB和紧急护理中心)来阻止长期增加的医疗支出。

医疗保健工作,特别是医生,增加的速度远远快于就业。图片:CBRE

CBRE表示,另一个影响医疗保健房地产的成本削减趋势是并购中的“显着上升”。普华永道表示,医疗医疗集团的整合特别强劲,2016年第一季度交易量激增19%,2017年第一季度同比增长109%。

门诊专业服务并不像医院护理那么昂贵,但2016年仍然占据了9,000亿美元。图片:CBRE。

总体而言,医疗办公楼的租金在过去七年中保持相对稳定,每年每平方英尺22至23美元不等。世邦魏理仕解释说,租户建设的高成本,以及靠近提供者的患者基础和辅助医疗服务的重要性,迫使许多租户长期留在原地。

但是,租金升值因市场而异;例如,纽约的平均租金自2010年第一季度以来增长了83%,在2017年第一季度超过每平方英尺68美元。实际上,几乎所有30个市场都检查了过去一年的注册租金增长。接受调查的投资者预计,今年MOB租金将增长1%至3%。

该部门的低空置率部分归因于过去三年中完工和吸收之间的差距扩大。

自2011年以来,净吸收量每年增加810万平方英尺。从那时起,2016年的年吸收量增长了114%,达到1720万平方英尺。2016年净吸纳率最高的五个市场中有四个位于南部或西部:休斯顿(436,300平方英尺)坦帕(413,800平方英尺)凤凰城(314,400平方英尺) sf)和南佛罗里达州(310,703平方英尺)。印第安纳波利斯是不属于太阳带的唯一顶级市场,排名第三,正吸收量为383,700平方英尺。

该图表比较了城市对MOB的净吸纳量与该建筑类型的空置率。图片:CBRE

根据30个大型地铁的净吸收率,新建的MOB不能满足需求。

世邦魏理仕发现,随着投资者对医疗保健相关房产的兴趣增加,MOB“已经成为利基市场中最受欢迎的房产类型。”2017年接受调查的投资者中有97%对所有医疗保健中的医疗办公房产最感兴趣相关的房地产,符合他们的投资标准。

CBRE引用Real Capital Analytics的研究,估计2016年美国MOB总投资额至少为10,000平方英尺,为102亿美元,而2010年则略低于40亿美元。2016年的投资总额超过了2006年的73亿美元的年度峰值。

自2010年以来,东南部和西部地区占MOB投资总额的44%。加利福尼亚占西部地区MOB投资的56%,仅大洛杉矶就占该地区总投资的37%。

近年来,合并一直是新医疗办公室建设的主要推动力,因为许多市场缺乏足够的大块空间来满足新扩大的医疗保健提供者群体的要求,特别是在医院附近。

医疗保健系统专注于基于价值的医疗服务,而不是按服务付费的方式,这已经促进了建设,这增加了对提供者团队之间有效沟通的需求,推动了对促进协作的有效空间的需求。

在过去两年中,波士顿和休斯顿的医疗中心的完工率最高,每个新产品的交付量超过120万平方英尺。相反,在分析的30个市场中,只有四个 - 纽约,旧金山,奥兰治县,加利福尼亚州和路易斯维尔 - 自2015年第二季度以来没有新的完工。